首套房贷款利率继续下降，难道房地产“寒冬”来袭
首套房贷利率下降，至少提示了房地产调控的某种程度放松，不说“寒冬”来袭，但确实是非常平淡。
个人从本地情况分析看，主要有以下几个原因，不一定准确，仅作探讨。
一、 房地产市场相对饱和。我所在的城市，在三年前，就已经按照相关要求去库存，那时候的库存还是蛮高的。但去库存不是静态化单向指标，在去库存的同时，新的楼盘在不断涌现。所以房地产市场已经饱和了，如果不盖新的楼盘，房子在一段时间内也是够市场需求的。
二、 去居民购房杠杆率成效明显。杠杆率这个东西非常厉害，就好比5元钱，能买20元钱东西。去年我有个朋友想改善住房，看中学区房一块楼盘，但没有大户型，他们准备两套邻居房，把中间打通，这比大户型的更好，既能与老年人分开住，又能随时在一起。但由于当时房贷收紧，如果他买两套房的话就算第三套房贷，是不支持的。所以最后只能作罢。房贷去杠杆阻止了很多购房意向，当然对改善性住房需求，也产生“意外伤害”。
三、 购房去杠杆打击了炒房客。炒房客主要就是玩贷款购房，通过贷款把房子拿到手，然后转手，再通过上一批房利润支付首付，继续炒作下一批房。此次严厉的去杠杆行动，严重创伤了炒房客，断了他们的资金来源，房子流动性下降。
四、 有价无市缺少流动性。好多家庭都拥有两套房，一般家庭是自己住一套，投资一套。这种投资主要是保障性投资，怕房价上涨太快，手里的钱贬值，所以这投资的一套房，主要用于出租甚至空置，极少在市场上交易，因而即便市场上不断增加新楼盘，但购房意愿却大大降低。
所以综合来看，现在房地产市场因为政策、原材料价格等因素还在支撑，但市场却相对冷淡。未来走势，还在于经济的景气情况以及老旧小区的改造，但繁荣的造城运动一去不复返了。
首套房利率继续下调和房地产市场进入寒冬没有必然的联系，调利率是多方面因素的结果。当然了，当房地产贷款利率下调，首付比例降低，则说明房地产市场行情不好，至于是不是寒冬还要看市场最终表现。
那最近为什么会调整首套房利率，老张个人觉得主要有几个因素。
第一，今年国家大的金融政策以宽松为主，降利率，降基准主要手段之一，释放现金流以保障经济的正常运行。第二，受国际市场环境的影响，一向以强硬的金融政策的美国，今年也可能会降息，采取宽松的金融政策，国家也会采取相应金融措施。当然了，不是其他国家降息我们也降息。第三，今年房地产市场面临下行压力，今年开局成交情况全国都下滑，保障市场稳定发展是今年主要房地产政策，大起大落必然会带来负面影响。降息可以发挥稳定市场作用。第四，现在房价越来越高，对于首套房刚需客户准入门槛越来越高，购房压力越来越大，适当降低利率，可以缓解购房压力，保障首次购房客户的需求。第五，房子是用来住不是用来炒的，首套房是以刚需自住为主，首套房降低利率，也是情理之中。
至于今年房地产是不是寒冬，还要看今年全年的市场表现，但肯定不好过。从目前的情况来看，今年的市场肯定不会在超越2017和2018年。受经济压力影响，购房预期回落，影响市场成交。棚改已经基本结束，棚改货币安置促进成交因素逐渐退出，这一部分原因成交量必然回落。另外，在2017，2018两年市场持续走高的情况下，2019年市场也应回落，量价都上升将不太可能。
因而，对于首套房利率下调，以及个别城市取消限价，限购，放松落户条件，放宽贷款条件等，都是在稳定市场，平稳度过涨价后这一周期，不调整，房地产今年的日子就没法过了，很难过了。
